申宝证券万科背景高管沉寂，屡次更换董事长的信达地产深陷业绩泥沼

　　界面新闻记者 | 李香才申宝证券

　　多次更换董事长，郭伟、宗卫国两位万科背景高管沉寂，信达地产（600657）业绩持续下滑，今年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损更是高达36.90亿元。

　　信达地产以房地产开发为核心业务，包括代建、物业、商业运营等，代建业务在近年来的经营中占据重要地位。业内人士指出，随着代建赛道竞争加剧，代建项目获取难度加大，具备核心竞争力的企业才有可能突围。

　　高管多次调整、业绩持续低迷

　　根据公开信息，信达地产是中国信达旗下涉房类业务的资本运作平台，以房地产开发为核心。伴随行业的发展，信达地产也曾经历辉煌，在2015年到2017年的时间里，信达地产多次夺得地王，涉及上海、广州、深圳等多个城市，备受关注。而随着行业步入调整期，信达地产也跌落神坛，公司绸缪引入新的力量，希望能够度过难关。信达地产把目标瞄准了有万科背景的高管。

　　2021年3月，信达地产聘请郭伟担任总经理。郭伟职业生涯始于万科，先后担任万科北京公司财务总监、万科集团税务部总经理、北京万科副总、大连万科总经理、中航万科首席投融官等职。2019年，他离开万科，担任新城控股集团股份有限公司苏州区域公司总经理。而到了2021年，信达地产抛出了橄榄枝。在信达地产任职期间，他参与了与中交地产的合作，推动房地产纾困类代建项目。

　　在郭伟之后，信达地产又纳入另一位更加年轻的万科系高管，宗卫国。2023年6月开始，宗卫国担任信达地产副总经理一职。宗卫国是80后，曾就职于青岛万科、万科集团、浙江万科、宁波万科、万科南方区域公司、深圳万科等公司，历任青岛万科营销总监、万科集团战略投资营销部运营总监、浙江万科副总经理、宁波万科总经理、万科南方区域副总经理、深圳万科总经理等职务。

　　值得注意的是申宝证券，这两位高管加盟信达地产后并未取得亮眼成绩，随着行业持续下行，目前都已沉寂于行业。

　　到了2024年8月，信达地产一纸公告，公司管理层出现重大调整。郭伟辞任总经理职务，与此同时，石爱民请辞董事长职务，高管集体请辞在当时引起业界高度关注。接替郭伟的为宗卫国，邓立新被提名为董事候选人。9月经董事会审议通过，邓立新正式出任董事长及法定代表人。

　　公开资料显示，1968年出生的邓立新拥有西南财经大学经济学硕士学位，是一名高级经济师。邓立新先后在国有商业银行、金融资产管理公司从事经营管理等工作。

　　而在邓立新之前，2021年以来，信达地产董事长已经历两次变更，分别为赵立民和石爱民。

　　即便如此，信达地产的业绩颓势仍未扭转。界面新闻翻阅信达地产近年财报发现，公司近年盈利持续下滑，2021年以来营收规模持续萎缩，2024年跌至百亿元水平之下。结合今年上半年数据来看，今年的情况整体仍不容乐观。由于项目交付规模减少，再加上计提存货、应收款项等资产减值准备，信达地产上半年业绩大幅滑坡。

　　信达地产8月28日公布的2025年半年度报告显示，2025年上半年，公司实现营业收入17.78亿元，同比下降29.78%；归属于上市公司股东的净利润亏损36.90亿元，2024年同期为盈利1.06亿元。对于业绩下滑的原因，信达地产解释称，本期房地产开发项目集中交付规模减少，导致营业收入和毛利率同比下降。

　　对比信达地产2025年一季报，公司一季度归属于上市公司股东的净利润亏损2.09亿元，这也意味着二季度亏损在扩大。

　　信达地产的业绩表现与房地产行业发展现状不无关系。目前全国房地产市场整体来看仍处于筑底的过程。国家统计局数据显示，2025年1-6月申宝证券，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。市场变化进一步加剧了房企销售竞争的压力。中指研究院发布的2025上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示：2025年上半年，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%。

　　除了项目交付规模减少之外，由于部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，信达地产在今年的半年报中计提了相应的资产减值准备，这也是影响利润的一个重要原因。半年报显示，公司信用减值损失9.58亿元，主要为本期计提债权投资信用减值损失增加；资产减值损失16.30亿元，主要为本期计提存货跌价准备金额增加。

　　代建赛道竞争加剧

　　信达地产以房地产开发为核心，包括代建服务、物业服务、商业运营等。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求。

　　从半年报中披露的一组数据不难看出，代建服务对信达地产的重要性。今年上半年，信达地产累计实现销售面积28.04万平方米（其中合作项目权益销售面积9.59万平方米，代建项目销售面积5.83万平方米）；公司共计实现销售金额53.26亿元（其中合作项目权益销售金额16.93亿元，代建项目销售金额11.89亿元）。

　　上半年，公司新获取项目计容规划建筑面积45.81万平方米，全部为代建项目。截至2025年6月30日，公司储备项目计容规划建筑面积279.89万平方米（其中合作项目权益面积19.31万平方米，代建项目面积123.58万平方米），公司在建面积476.86万平方米（其中合作项目权益面积92.81万平方米，代建项目面积224.95万平方米）。

　　业内人士分析指出，随着房地产行业进入深度调整期，之前高杠杆、高负债、高周转的“三高”模式早已一去不复返。而代建因为具备轻资产、高盈利、抗周期的优势，也迅速成为房企转型的重要方向。

　　代建模式核心在于投资与开发的分离。在传统模式下，房企需要大量资金来获取土地，而在代建模式下，代建企业只需要专注于房地产的设计、开发和管理等。中指研究院数据显示，2025年上半年，典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6%。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时指出：“当下代建模式发展迅速，主要得益于多重优势。从市场需求看，房地产行业进入存量时代，轻资产运营成为趋势，代建方凭借专业能力，无需大量资金投入即可参与项目开发，降低风险。对委托方而言，尤其是一些中小房企或非房企，借助代建方的品牌、管理经验和技术，能提升项目品质与市场竞争力，实现资源优化配置。当然最近讨论多了，也说明代建和存量盘活的关系较强。”

　　克而瑞研究报告指出，通过战略合作的方式，代建企业可以深度绑定委托方，且大部分合作高度契合“好房子”建设、城市更新、乡村振兴等国家政策导向，能够帮助企业获取政府支持与项目机会。

　　此外，政企合作中带动区域发展同时，也让企业竞争力实现重构和提升，未来代建赛道中，资源整合能力是关键所在，企业需要兼具规划、产业导入、科技应用等综合能力。未来，企业与政府、地方国企、民营企业的合作将会持续加强。随着战略合作深化进行，代建企业将进一步向“城市服务商”转型，参与城市全周期运维。

　　克而瑞代建测评研究中心副总经理谢杨春在接受界面新闻采访时表示：“经过快速的扩张期后，代建赛道在企业竞相进驻并持续抢夺市场份额、竞争加剧之下，逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。虽然2024年代建新拓规模再创新高，但从增速来看，行业的增长趋势和动能出现明显放缓。进入2025年，竞争仍十分激烈，代建项目获取难度不断增加。”

　　谢杨春表示，绿城管理、蓝城集团、金地集团、润地管理等起步较早、管理体系完善的老牌代建企业始终保持在代建综合能力前沿。未来代建行业仍会保持强者恒强、特色为王的发展态势，坚持长期主义、具备核心竞争力的企业才能在蓝海变红海的代建赛道构筑护城河。

　　对于信达地产新的管理团队来说，如何破解危局，带领信达地产突围，还需要时间观察。